DÁ PARA VIVER DE AIRBNB?


viver de airbnb

Antes de mais nada, a resposta para a pergunta se “DÁ PARA VIVER DE AIRBNB?” é: Depende!

Este post foi totalmente escrito com base na transcrição de um depoimento real de quem de fato vive esta experiência.

Escolhemos fazê-lo assim pois, por tratar-se de um assunto que hoje chama a atenção de muita gente que vê no AIRBNB uma possibilidade real de renda, julgamos a melhor forma de mostrar os pontos positivos e negativos, visto através do olhar de quem viveu isso na vida real.

É fato que tem muita gente ganhando muito dinheiro com AIRBNB, mas também tem muita gente literalmente “dando” o próprio apartamento de graça para outras pessoas no AIRBNB.

Da mesma forma, tem muita gente frustrada com AIRBNB porque não consegue alugar tanto quanto gostaria, e não alcança aquela demanda que esperava quando decidiu entrar nisso para gerar renda.

O relato que se segue a partir de agora, trata da experiência específica de uma brasileira que reside em Munique, que tem uma população de cerca de 1,3 milhão de habitantes, na Alemanha.

ALGUNS FATOS QUE VOCÊ TEM QUE TER EM MENTE ANTES DE PENSAR EM FAZER DO AIRBNB O NEGÓCIO DA SUA VIDA

ALGUMAS COISAS PRA PENSAR SOBRE AIRBNB-2

Ela está desde 2012 no AIRBNB, e aluga um apartamento em Munique.

Durante épocas específicas como na Oktoberfest, ou como feiras como a Bauma, que é principal feira comercial do mundo para máquinas, veículos, equipamentos e materiais de construção e que ocorre em Munique, há sempre falta de hotéis e normalmente isso faz com que o AIRBNB tenha uma grande demanda.

Além disso, para quem não sabe, Munique também recebe uma quantidade enorme de pessoas procurando tratamento de saúde. Isso também acaba por gerar uma boa demanda, pelo que se conhece como “turismo de saúde”.

Desde 2012, ela também aluga um apartamento que tem no Brasil, e que está vago.

É um apartamento na praia, no litoral do Rio Grande do Sul com público principalmente formado por gaúchos, além de argentinos e uruguaios.

Também aluga um apartamento da mãe como co-host.

Como co-host ela não é 100% responsável pelo apartamento da mãe. Apenas divide as tarefas da atividade de anfitriã, administrando o apartamento, respondendo as mensagens e aprovando possíveis hospedes.

A função do co-host é a de auxiliar o host com as atividades que envolvem a locação pelo AIRBNB, em troca de uma parcela dos ganhos.

Também ajuda alguns amigos aqui, ou lá. Um amigo que esteja precisando colocar o apartamento no AIRBNB ou um amigo que precise entregar as chaves no AIRBNB.

Muito da vida dela se resume a essa atividade, mas afirma não viver de AIRBNB. Pra isso teria que estar com o apartamento sempre disponível para receber pessoas e, infelizmente, também por motivos legais, não poderia manter o apartamento 100% disponível ao AIRBNB.

Em Munique a regra é que a locação temporária não pode ser superior a 6 semanas.

Não precisa ser 6 semanas consecutivas, pois a legislação considera que este seja um período em que você estando de férias pode vagar seu apartamento, e então, estando vago e sendo seu, você pode alugá-lo.

Você não pode fazer isso em apartamentos alugados, a não ser que tenha recebido autorização prévia do proprietário em contrato. Mas tem muita gente que faz locações assim mesmo.

PARA FAZER DO AIRBNB UM NEGÓCIO E NÃO SOMENTE UMA FORMA DE GANHO EXTRA, VOCÊ VAI TER QUE PRESTAR ATENÇÃO NA DEMANDA.

AIRBNB COMO NEGÓCIO-3

Como assim? Ela diz que tendo um apartamento no Brasil e ele estando sempre vago, poderia mantê-lo sempre alugado, mas esse apartamento fica no litoral do Rio Grande do Sul.

Segundo ela, lá são 4 meses em que a praia é um atrativo: Dezembro, Janeiro, Fevereiro e Março. Abril ainda é quentinho, mas já começa a ficar com um pouco mais de vento, o que resume tudo a 4 meses de real demanda para o apartamento.

De vez em quando aparece um ou outro mais “corajoso” que procura o apartamento mesmo no inverno, mas isso é raro.

Geralmente, clientes mais antigos que usam o apartamento com mais frequência, ligam e pedem o apartamento fazendo depósito em conta, mas, ainda assim não gera ocupação durante o ano todo.

Isso é uma coisa que você precisa pensar e prestar atenção.

Antes de escolher onde comprar um apartamento com pretensões de geração de renda, analise cuidadosamente as condições de demanda (ou falta dela) previsível para o local, em todas as épocas do ano.

Leve em conta, aspectos regionais como festas eventos, negócios, clima, etc.

Se você não vê condições de conseguir demanda para ter renda o ano todo, como por exemplo em apartamentos de temporada, é preciso ter noção de que durante a temporada, você vai precisar garantir todo o dinheiro do ano todo. E aquele apartamento no litoral do Rio Grande do Sul, é o exemplo de que isso é verdade.

Por outro lado, uma pessoa que tenha um apartamento próximo da Avenida Paulista, que é um grande e conhecido centro de negócios em São Paulo, tem uma chance muito maior de conseguir ter esse apartamento com um ótimo índice de ocupação, por causa da demanda durante o ano todo, por ser esta região palco de eventos e negócios que trazem grande quantidade de interessados em hospedagem desse tipo.

Já existe uma ferramenta online, o MarketMinder, que fornece informações valiosas sobre o desempenho de mais de 10 milhões de aluguéis de férias em 80.000 cidades em todo o mundo.

VIVER DE AIRBNB - IMG1

Você consegue analisar o desempenho dos seus imóveis em comparação com outros similares na regiões que quiser, e pode estudar a demanda para te ajudar a definir o melhor preço a qualquer tempo.

Ela diz que basicamente aluga o apartamento no Brasil para pagar as próprias despesas de manutenção dele, enquanto que o aluguel do apartamento de Munique gera a poupança para as férias dela e do marido.

É o dinheiro com que se dão o luxo de comprar uma televisão nova, um drone, ou mesmo assistir a um show pra se divertir.

Se conseguem alugar bastante o apartamento no AIRBNB, então conseguem ter bastante diversão. Se não alugam tanto, têm um pouquinho menos, mas é sempre um dinheiro que permite gastos extras, sem pesar no salário em si.

MAS HÁ QUEM DIGA QUE QUALQUER QUANTIA QUE CONSEGUIR GANHAR ASSIM É UM BOM DINHEIRO

Não é bem assim! Estar no AIRBNB também gera custos.

Mesmo durante o tempo que um apartamento fica fechado, ele gera manutenção. Sim, as coisas vão se desgastar, vão quebrar, vão enferrujar e precisam de manutenção.

É preciso ter noção de que por ano haverá um gasto para arrumar uma coisinha aqui, instalar outra ali, chamar o eletricista aqui, arrumar a persiana ali, e isso faz parte do negócio.

Quando você aluga um apartamento, certamente esses custos vão aumentar porque as pessoas usam as persianas de forma errada, não fecham as portas, as coisas ficam mais sujas, as molas do sofá se desgastam mais rapidamente. Então você tem que ter isso claro em mente sempre.

Vai ser difícil no primeiro ano você ter essa ideia de valor, porque você nunca alugou. Mas depois de 2 ou 3 anos, você vai pegando a forma de como as coisas são.

Então é necessário reservar um valor que você calcule ser preciso todo ano pra poder arrumar seu apartamento, pra continuar mantendo o valor do aluguel num nível bom.

Obviamente, se o apartamento ficar feio e você decidir que vai ficar assim mesmo, você terá que baixar o preço pra continuar atraindo as pessoas pra lá, e elas já saberão que dependendo do preço um pouco mais baixo, podem não encontrar um apartamento tão alinhado. É uma simples questão de mercado.

No caso dela, ela diz alugar o apartamento do Brasil praticamente pra pagar as contas, e poder fazer esses reparos.

Todos os anos gasta um certo valor com o apartamento que, mesmo que pareça muito para alguns, serve para reposição de um móvel que você tem que comprar, uma tomada que deixou de funcionar, lâmpadas que você tem que trocar. Isso fora condomínio, água, luz, e alguma obra no próprio edifício onde fica o apartamento.

Certa vez reformaram a garagem, de outra vez arrumaram as sacadas, então é preciso dinheiro para pagar as contas e esse aluguel permite manter o apartamento sem tirar do próprio caixa, o que ajuda a não comprometer o orçamento doméstico.

Sendo assim, não se trata de dizer simplesmente que dinheiro é dinheiro.

QUANDO VOCÊ TRABALHA PRA ALGUÉM, O QUE VOCÊ FAZ TAMBÉM É VENDER SEU TEMPO

TRABALHAR É VENDER SEU TEMPO-4

Quando você começa a trabalhar com o AIRBNB, esse trabalho tem de alguma forma que te pagar de volta pelo seu tempo.

Você fica esperando hospede, você limpa, você arruma e tudo mais.

Isso não quer dizer que o AIRBNB seja ruim. Nada disso!

O que quero dizer, é que você também tem que considerar esses fatores antes de considerar que seja um bom negócio viver de AIRBNB. Antes de se colocar a disposição dessas tarefas para trabalhar com o AIRBNB.

Pense que fará isso profissionalmente, terá que estar a disposição do AIRBNB.

PENSE NO DINHEIRO QUE ENTRARÁ, MAS TENHA EM MENTE QUE DINHEIRO TAMBÉM SAIRÁ.

Tem um outro fator que é o que trata de margem e de preço.

Vamos supor que eu tenho um apartamento lá na Avenida Paulista e eu posso alugar o ano todo. É uma excelente localização, é perfeito e o valor do aluguel é ótimo.

Supondo que você alugue, não no melhor cenário, mas num cenário médio em que não consiga um bom índice de ocupação do apartamento, mas conseguindo pagar as contas. Isso já estaria bom.

Porém numa visão mais acertada, uma coisa que é alvo constante de atenção na hotelaria, é justamente a administração do índice de ocupação, já que como negócio quarto vazio não gera receita e, portanto, não dá lucro.

Você terá que aprender a pensar no sentido de observar se é possível reduzir margem de lucro, baixar o preço para ocupar esse quarto.

Ela toma como exemplo aquele apartamento no Brasil, em que normalmente ela obtêm uma tarifa X.

Só que num certo ano ela observou que estava muito ruim de conseguir alugar. Talvez, por uma questão relacionada a crise no Brasil, percebeu que pouca gente estava alugando, e por menos tempo.

Decidiu então fazer uma espécie de promoção pra tentar atrair pessoas que ficassem por mais tempo, e acabou dando resultado.

Isso foi possível, porque ela tinha a percepção de que apesar de baixar o preço abrindo mão de parte da margem, ainda assim estava conseguindo alugar.

O ganho, mesmo sendo menor do que gostaria, do que poderia ter ganho, mantinha as contas e as despesas do apartamento equilibradas, e isso ainda valia a pena.

NO MOMENTO EM QUE VOCÊ QUISER VIVER DE AIRBNB, PRECISARÁ TIRAR DALI A SUA REMUNERAÇÃO

Eu tenho que estar pronto para baixar o preço e manter o apartamento ocupado, faturando e ao menos se pagando. Isso porque, como já disse antes, apartamento vazio não gera receita e, portanto, não da lucro e nem se paga.

Então você tem que conhecer e saber avaliar se você tem e de quanto é essa margem, pra poder baixar e “brincar” com o preço quando necessário.

Não se pode adotar um posição rígida tentando manter o preço a qualquer custo. Isso não vai funcionar.

Ela também aponta uma outra coisa pra se ter muita atenção: a questão da manutenção.

Muita gente olha o preço da diária de aluguel do imóvel, e acha uma maravilha poder ganhar aquele valor por uma única noite, mas não é bem assim.

Todo apartamento tem que estar com as contas pagas, você tem que dedicar o seu tempo pra estar ali, além de considerar a perfeita manutenção de tudo funcionando.

Ninguém quer dormir num lugar sujo, ninguém quer dormir num lugar ruim e feio, ninguém quer dormir num lugar quebrado. Tudo tem que funcionar muito bem.

Ela diz ter uma percepção clara de quanto cada hospede gera em despesa de manutenção, no caso dela.

A conta de luz, por exemplo, vai ficar mais alta já que quem aluga, dificilmente, com raras exceções, presta atenção se deixou o ventilador de teto ligado e foi para a praia, ou se o ar condicionado ficou funcionando quando saiu pra um passeio.

Então você tem que ter em mente estes custos de manutenção, além também dos custos de reparo do que pode ficar danificado.

No caso dos custos de reparo, ela também diz já ter uma média que para cada hospede, tem que separar uma certa fração da hospedagem para eventuais reparos.

E pode até ser que um hospede não quebre nada, mas um segundo pode quebrar uma coisa. Assim, mantendo essa política de sempre reservar algo para este fim, nunca será um grande problema quando a necessidade de um reparo aparecer.

Com a ocupação, os seus tapetes também vão sofrer mais, os seus sofás vão sofrer mais, a sua pintura vai sofrer mais.

As vezes, por mais que você proíba, algumas pessoas fumarão em seu apartamento, e isso também aumentará despesas com limpeza, desodorização e reparo de pequenos danos de queimados no chão ou móveis.

SEU IMÓVEL TEM QUE SER ATRAENTE E DESEJÁVEL

SEU IMÓVEL TEM QUE SER ATRAENTE-5

Ela diz que quando começou com AIRBNB em Munique, existiam apenas uns 10 apartamentos disponíveis. Hoje estima que são mais de 1.000.

Seu apartamento, que na época era muito simples, teve que receber algumas melhorias aqui e ali pra ficar mais atrativo. Talvez seja uma boa ideia você também pensar em fazer isso, caso queira embarcar no AIRBNB.

É claro que isso vai significar algum custo a mais, mas é altamente recomendável que você considere isso antes de fazer do AIRBNB o seu negócio.

Haverá quem diga que não dá, porque isso seria muito caro. Mas ela reafirma que dá e que ela própria não estaria no AIRBNB se não desse lucro mesmo assim.

Entretanto, ela não considera ter o AIRBNB como seu negócio, como seu trabalho. Considera o AIRBNB mais como um trabalho sazonal não fundamental.

Dificilmente baixa o preço do apartamento onde vide em Munique, e se não alugar por um valor razoável, não vale a pena. Ter que sair de casa e ter todo esse trabalho, não faria muito sentido prático.

Na visão dela, sendo aquele o seu apartamento de residência, tudo tem que estar funcionando e no lugar. Cita como exemplo o seu tapete branco na sala, que jamais deixaria disponível para um hospede temporário.

Por essas coisas, não considera como um negócio e sim como uma renda extra.

No apartamento do Brasil tem uma demanda pequena no geral, mas o índice de ocupação é alto nos quatro meses do alto verão.

A margem de manobra com os preços fica mais favorável, porque o apartamento está vazio.

Se vê que não está alugando e por isso precisar baixar preço, nem que seja para cobrir os custos operacionais dele, é o que fará.

Mesmo sendo um apartamento que fica fechado em baixa temporada, tudo tem que estar sempre funcionando e em ordem, mas ele já foi preparado e é mantido de forma a se adequar ao AIRBNB.

Lá tem um tapete simples, que é uma coisa que se estragar enrola, joga fora, esconde ou manda lavar.

O sofá foi trocado recentemente por um sofá que é bom, mas não é caro. Ela sabe que não deve esperar que um sofá nessas condições de uso tenha uma grande durabilidade.

Ela aponta um fator muito importante que precisa estar na avaliação de quem queira encarar o AIRBNB como um negócio. Uma coisa que você faça sempre e de forma continuada:

O local deve ter condições e atrativos que permitam conseguir no AIRBNB valores anuais maiores do que conseguiria se alugasse no modelo convencional, com valor fixo mensal.

EXISTE VIDA ALÉM DO AIRBNB E EXISTEM OUTRAS PLATAFORMAS QUE TAMBÉM PODEM SER UM BOM NEGÓCIO

Ela afirma que nem tudo é só perfeição no AIRBNB. Apesar de estar muito feliz no AIRBNB, já teve momentos em que ficou um pouco desapontada com o serviço deles mais recentemente.

Aprendeu que existem outras plataformas que podem surpreender positivamente na comparação com AIRBNB, para quem abrir a mente e tiver disposição para testar. Afinal, em se tratando de negócio, ampliar a visão é sempre benéfico.

Sugere que se você já faz isso há algum tempo e já pensa nisso como negócio, que pense em experimentar e avaliar o Booking.

O Booking foi, segundo ela, uma adorável surpresa. Eles exigem um pouco mais de profissionalismo, então você vai ter que pensar mais como uma empresa. Mas isso não é nada impossível.

Ela diz estar certa de que tem muita gente que vive disso e outros fazem isso somente para obter renda extra.

Da mesma forma, também tem certeza de que tem gente amargando prejuízos por não levar nada do que foi dito aqui em conta.

CONSIDERAÇÕES DO SITE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

IMÓVEL É UM BEM PALPÁVEL-6

O objetivo de trazer essa história para os leitores do site, é demonstrar como algo que a primeira vista pode parecer simples e “pequeno”, pode manifestar um potencial extraordinário como transformador de vidas.

Eu explico:

Muitos investimentos financeiros só se materializam, de certa maneira, virtualmente em números num papel. Pense por exemplo em compras de dívidas públicas, cartas de débito em bancos, ações, etc.

Por outro lado, um imóvel é um bem real, fisicamente palpável e que pode ser utilizado de diversas formas — incluindo até o uso como residência de membros da família.

Finalmente, o imóvel adquirido para qualquer fim também acaba fazendo parte do seu patrimônio, podendo ser transferido em herança aos filhos, ou mesmo para aumentar as garantias necessárias para que você consiga ter acesso a diferentes tipos de crédito.

Tenho certeza que muitos dos leitores que chegaram até aqui, imaginaram, assim com eu mesmo, que nas condições certas, com olhar atencioso e visão de negócio, algo que parece tão simples quanto alugar um imóvel pelo AIRBNB, tem potencial pra gerar renda de forma recorrente e libertadora para quem tiver um pouco mais de disposição para pensar no seguinte:

Um imóvel bem escolhido com a finalidade específica de aluguel, pode se transformar em fonte de renda vitalícia, já que todos precisamos de moradia e quem não tem condições de comprar a casa própria sempre estará a procura de um bom imóvel para alugar.

Um dos problemas é que para isso você precisa ter certeza de que vai encontrar bons inquilinos para os seus imóveis no modelo tradicional de locação a longo prazo.

Outro ponto é que em contratos mais longos, por prazo indeterminado e valores fixos com reajustes, restrições regulados pela lei do inquilinato, o locador fica limitado em seu potencial de ganho com o aluguel.

Então, se pensarmos nas possibilidades e facilidades oferecidas pelo modelo de negócio do AIRBNB e outras plataformas similares, na força que um modelo como este pode representar para organizar e sustentar um negócio baseado em locações temporárias, então por que não seria uma boa ideia a construção ou aquisição de vários imóveis para, talvez, pensar em viver de AIRBNB?

Isso faria com que você se tornasse um Investidor Imobiliário, possuidor de um ou vários imóveis que renderiam dinheiro de aluguel todos os meses.

O que falta então?

COMO FINANCIAR O INVESTIMENTO PARA A AQUISIÇÃO OU CONSTRUÇÃO DESSES IMÓVEIS

A ideia de ter vários imóveis próprios rendendo aluguel todos os meses é muito atraente, e acredito que você concorde comigo.

À primeira vista, quem não tem nenhum imóvel e não tem capital suficiente para começar imediatamente a adquiri-los, pode pensar que isso definitivamente está fora de alcance e não passa de uma fantasia.

Mas atenção, que não é bem assim. Pra quem conhece os meios certos de formar uma bela carteira de imóveis com um estoque respeitável, esta possibilidade é muito real, e simplesmente uma questão de tempo e atitude.

Quando se pensa em comprar um imóvel sem o capital necessário em caixa para fazer o pagamento a vista, o recurso que logo vem a mente é tentar obter um financiamento bancário.

Quem já tentou um financiamento bancário para a compra de um imóvel, sabe o quanto pode ser difícil ter o crédito aprovado para financiar um apartamento. Mesmo com toda a papelada em mãos, é possível não ter o financiamento liberado.

Além de ter um salário compatível com o valor do apartamento que se quer comprar, uma série de outros critérios são impostos pelos bancos e financeiras para decidir se aprovam ou não um financiamento.

A boa notícia, é que muitas pessoas já descobriram que existe um outro recurso muito inteligente e até muito mais barato para financiar a compra, não de um, mas de vários imóveis de forma planejada.

É assim que algumas destas pessoas que começaram antes e já formaram a própria carteira de imóveis para aluguel, já desfrutam de uma soma de valores mensais que lhes permite experimentar conforto, estabilidade e tranquilidade financeira.

Essa modalidade de financiamento imobiliário também já é usada com sucesso por pessoas que planejam uma Aposentadoria Imobiliária, onde a renda de aluguel de apartamentos comprados assim para locação, geram uma renda mensal que supera em muitas vezes o que conseguem receber da previdência pelo INSS.

Leia o que publicamos em SE APOSENTAR SEM DEPENDER DO INSS – VEJA UMA SUPER ESTRATÉGIA MUITO EFICIENTE QUE NINGUÉM TE CONTA.

Isso acontece, porque com o custo mais baixo do Consórcio Imobiliário se comparado com um financiamento bancário, um investidor consegue adquirir vários imóveis de forma programada, com desembolso mínimo.

À medida que as cartas de crédito vão sendo obtidas, ou por sorteio ou por lance, os imóveis comprados e alugados passam a gerar renda suficiente para se pagar, cobrindo as parcelas mensais do consórcio com a soma dos valores mensais recebidos a título de aluguel.

É a forma mais inteligente de formar uma boa carteira de imóveis próprios através do autofinanciamento que é possível com o consórcio.

Veja abaixo uma pequena tabela que preparei, e que demonstra de forma prática a diferença no custo total de financiamento bancário e, comparação com o Consórcio Imobiliário.

  1. O CET calculado na tabela, ou Custo Efetivo Total mostra a taxa de juros que você realmente irá pagar por um empréstimo, pois leva em consideração os encargos que estarão embutidos nas prestações. É a melhor forma de comparar várias opções de empréstimo ou financiamento para decidir qual é a mais vantajosa.
  2. A simulação de financiamento bancário foi feita através do site da Caixa, com condições de balcão para uma pessoa de 50 anos.

Agora, pense sobre isso analisando todas as informações que recebeu aqui, e comece a planejar um futuro diferenciado para você e sua família.

  • Se você tiver qualquer dúvida sobre este assunto, deixe seu comentário aqui abaixo que eu responderei.

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